一、文件起草背景。长期以来，物业管理一直实施以物业服务企业资质管理为核心的市场准入制度，国家2018年取消了物业企业资质，物业服务企业监管出现“真空”，企业主体进入物业服务市场几乎零门槛，相关部门对物业企业监管手段弱化，物业企业普遍存在经营管理理念滞后、人员素质低、运作管理不规范等问题。加快形成以信用监管为核心的物业管理市场监管体制，具有极端重要性和现实紧迫性。2022年4月中旬，市住建局启动了《办法》起草工作，4月底完成初稿。5月中上旬，分别组织召开骨干企业和区市物业科科长座谈会3次，征求意见建议并进行模拟打分，提高《办法》的可操作性。5月中旬，根据局法规科、法律顾问，对文件进行了修改完善。5月23-30日，根据要求在局网站公示7天，向社会公开征求意见。6月1日，经局长办公会研究通过并印发实施。
二、出台依据。根据《企业信息公示暂行条例》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省公共信用信息管理办法》等法规规章和《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）、《国务院办公厅关于加快推进社会信用体系建设构建以信用为基础的新型监管机制的指导意见》（国办发〔2019〕35号）、《山东省物业服务企业信用信息管理办法》（鲁建物字〔2019〕4号）等政策规定，结合本市实际，制定本办法。
三、出台目的。《办法》出台后将构建以信用为基础的“守信激励、失信惩戒”新型监管机制，进一步规范物业服务市场责任主体行为，加强物业服务企业事中事后监管，促进物业服务行业健康有序发展。
四、重要举措
一是进行信用评级。对物业服务企业信用信息实行严格的量化打分。物业服务企业信用等级根据信用得分情况，由市物业信用系统实时生成，分为AAA级（信用优秀，信用得分≥85分）、AA级（信用良好，80≤信用得分<85分）、A级（信用一般，70≤信用得分<80分）、B级（信用合格，60≤信用得分<70分）、C级（轻微失信，60分以下）和诚信“黑名单”（严重失信）六个等级。《办法》明确了9种信用等级直接确定为C级，6种直接纳入物业领域诚信“黑名单”的具体情形。
二是奖惩措施。对信用等级A级以上的物业服务企业，采取7项激励措施；对信用等级为C级的物业服务企业、纳入诚信“黑名单”的物业服务企业实施10多项惩戒措施。
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